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PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - REGIME TRIBUTÁRIO ESPECIAL

Lei 10.931/2004 instituiu, a partir de 03.08.2004, o regime especial de tributação - RET aplicável às incorporações imobiliárias.

DEFINIÇÃO DE INCORPORADOR E INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

a) Incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas;

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

b) Incorporação Imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

REGIME OPCIONAL 

O sistema tributário especial que trata este tópico tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

A opção pelo regime especial de tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: 

I - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos artigos 31-A a 31-E da Lei 4.591/1964; 

II - inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação; 

III - apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica. 

OPÇÃO

Para apresentação do "Termo de Opção", o interessado, ou seu procurador, deverá obter, em qualquer unidade de atendimento da RFB um dossiê digital de atendimento (artigo 4º da Instrução Normativa RFB 1.412/2013).

A opção será formalizada mediante a solicitação de juntada ao referido dossiê digital:

- do "Termo de Opção"; e

- do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.

TRIBUTAÇÃO 

Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento de percentual da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições: 

I - IRPJ;

II - CSLL;

III - Contribuição para o PIS/Pasep; e

IV - Cofins. 

A opção da incorporação no RET obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos, a partir do mês da opção.

Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV 

 Até 31 de dezembro de 2018 (data fixada pela MP 656/2014), a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais no âmbito do PMCMV fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção. 

VIGÊNCIA 

A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, sob o regime adotado, a partir do mês da opção. 

VEDAÇÃO DE PARCELAMENTO 

Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do regime especial não poderão ser objeto de parcelamento. 

ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL 

O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação. 

A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação. 

Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção no RET, a escrituração contábil das operações da incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação. 

OUTROS DETALHAMENTOS SOBRE O REGIME ESPECIAL 

Consulte também o tópico RET - Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação no Guia Tributário On-Line.

 


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