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PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - REGIME TRIBUTÁRIO ESPECIAL

A Lei 10.931/2004 instituiu, a partir de 03.08.2004, o regime especial de tributação - RET aplicável às incorporações imobiliárias.

DEFINIÇÃO DE INCORPORADOR E INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

a) Incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas;

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

b) Incorporação Imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

REGIME OPCIONAL

 

O sistema tributário especial que trata este tópico tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

 

A opção pelo regime especial de tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:

 

I - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos artigos 31-A a 31-E da Lei 4.591/1964; 

II - inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação;

 

III - apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.

 

TERMO DE OPÇÃO

 

O Termo de Opção deverá ser entregue na unidade da Receita Federal (RFB) a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa jurídica incorporadora, mesmo quando a incorporação, objeto de opção pelo RET, estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade da SRF. 

O Termo de Opção pelo RET deverá estar acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbados no Cartório de Registro de Imóveis.

 

TRIBUTAÇÃO

 

A partir de 01.01.2013

 

A partir de 01.01.2013, por força do artigo 4º da Medida Provisória 601/2012, para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual unificará os seguintes impostos e contribuições:

I - 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como Cofins

II - 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;

III - 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ; e

IV - 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL.

 

A opção da incorporação no RET obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos, a partir do mês da opção.

 

Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV

 

Até 31.12.2014, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 31.03.2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos será equivalente a um por cento da receita mensal recebida.

 

VEDAÇÃO DE COMPENSAÇÃO

 

O pagamento dos tributos e contribuições no regime especial será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.

 

CONCEITO DE RECEITA MENSAL

 

Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem assim, as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação. 

Do total das receitas recebida poderão ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos. 

As demais receitas, operacionais e não operacionais, recebidas pela incorporadora, relativas às atividades da incorporação submetida ao RET, serão tributadas na incorporadora. Aplica-se inclusive às receitas recebidas pela incorporadora, decorrentes da aplicação dos recursos da incorporação submetida ao RET no mercado financeiro.

 

VIGÊNCIA

 

A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, sob o regime adotado, a partir do mês da opção.

 

VEDAÇÃO DE PARCELAMENTO

 

Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do regime especial não poderão ser objeto de parcelamento.

 

ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL

 

O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.

 

A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação.

 

Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção no RET, a escrituração contábil das operações da incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.

 

OUTROS DETALHAMENTOS SOBRE O REGIME ESPECIAL

 

Consulte também o tópico Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação no Guia Tributário On-Line. Conheça também nossas obras eletrônicas atualizáveis, dentre as quais:

 

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